O acúmulo indevido de penalidades no encerramento do contrato de locação

Em época de dificuldades no varejo os comerciantes, muitas vezes, veem-se obrigados a rescindir antecipadamente seus contratos de locação, devolvendo as chaves do imóvel antes do término do acordo. Nesta situação, e especialmente em se tratando de locações de salões comerciais em shopping centers, os inquilinos frequentemente se deparam com multas rescisórias elevadas, que são passíveis de discussão judicial.

Também é comum que os locadores exijam outros valores em razão da devolução antecipada do imóvel, como o pagamento de “aviso prévio” ou a devolução de “descontos” anteriormente concedidos no aluguel. Há casos em que os locadores – em geral, operadoras de shopping centers – contribuem financeiramente com a montagem da loja de seu inquilino, e estabelecem cláusulas determinando a restituição daqueles montantes caso o locatário deixe o salão comercial antes do término da locação, mesmo ficando com as benfeitorias instaladas no local.

Todas estas penalidades têm em comum o fato que os valores são devidos apenas em razão da devolução antecipada do imóvel alugado, sendo que o cumprimento do contrato locatício até o seu final isentaria o inquilino do pagamento daquelas quantias.

Ocorre que a cumulação de diversas penalidades com base em um único evento, especialmente em se tratando de contratos de locação, é vedada pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil.

A Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, é uma norma de ordem pública, e suas determinações não podem ser afastadas por normas contratuais. E o artigo 4.º do texto legal permite ao inquilino o encerramento do vínculo locatício a qualquer momento, mediante o pagamento de multa, caso a rescisão ocorra antes do término do prazo contratual.

É com base neste raciocínio que, segundo a doutrina, a multa devida em razão da devolução antecipada do imóvel alugado tem natureza compensatória. Ou seja, a multa visa ressarcir o locador pelos prejuízos sofridos em razão do rompimento do acordo, de modo que não é possível a cobrança de indenizações suplementares.

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais de Justiça Estaduais (especialmente dos Estados de São Paulo e de Santa Catarina) entendem ser ilegal a cobrança de diversas penalidades em razão da devolução antecipada das chaves do imóvel, devendo ser paga apenas a multa contratual estabelecida em função da rescisão do acordo.

Esta espécie de situação deve ser analisada caso a caso, especialmente para estabelecer se o fato que embasa cada uma das penalidades é, efetivamente, a devolução do imóvel. É possível ao locador, afinal, exigir valores referentes a penalidades diversas, embasadas em fatos diversos.

Mas é importante levar em conta que a cumulação de diversas penalidades pela rescisão do acordo locatício é, a princípio, ilegal, e pode ser discutida perante o Poder Judiciário, de modo a permitir apenas a cobrança da multa rescisória devida em razão do encerramento antecipado do contrato.

Francisco dos Santos Dias Bloch - mestre e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP e advogado do escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível