Quando o item "previsão
orçamentária" está na pauta da assembleia geral do condomínio, a chance de
o encontro ser acalorado é grande. E, pelo menos uma vez ao ano, o tema precisa
ser apresentado pelo síndico, discutido e deliberado.
Sócio da CITTI Assessoria Imobiliária,
empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada,
Daphnis Citti de Lauro viu muitos debates ao longo desses mais de 20 anos
atuando na área.
"A discussão geralmente é longa e, a
deliberação, extremamente problemática. Isso porque ninguém quer aumentar a
taxa condominial", afirma o advogado especialista em Direito Imobiliário.
Daphnis lembra ainda que, em geral, a
administradora é quem leva a culpa pelo novo valor do condomínio. "Já
houve caso em que uma condômina, dirigindo-se ao representante da
administradora, falou: 'vocês estão gastando muito'. E então foi explicado que
não era a empresa que gastava, mas sim os moradores do condomínio."
A administradora apenas elabora a previsão.
Com base nos últimos meses, ela calcula qual deverá ser a despesa média durante
os 12 próximos meses. "É necessário levar em conta o dissídio coletivo dos
funcionários ou das empresas terceirizadas, a previsão de aumento das empresas
de fornecimento de água e luz, a inflação, entre outros", afirma o
especialista.
"Como o próprio nome diz, a previsão
dificilmente refletirá a realidade ao longo de um ano, principalmente no
Brasil, com a instabilidade e a incerteza que vivemos. Mas, de qualquer forma,
é preciso aprovar um valor, a ser rateado mensalmente, e que deverá cobrir
todos os gastos", completa.
Caso o novo valor aprovado não cubra as
despesas, haverá necessidade de um rateio extra, pois jamais o condomínio deve
deixar a conta bancária negativa. "Conta essa que, diga-se, deve ser
personalizada (em nome do condomínio) e não em nome da administradora (conta
pool)."
De acordo com Daphnis, o melhor a fazer é a
administradora apresentar na assembleia a previsão e deixar que os condôminos
discutam e aprovem o valor que acharem conveniente.
"É aconselhável que o representante da
administradora limite-se a informar o valor que vem sendo rateado e o valor
médio de despesas previsto, sem participar da discussão que se seguirá. Os
participantes da assembleia que discutam e decidam, com base nos dados."
Daphnis Citti de
Lauro - advogado, formado pela Faculdade de Direito da
Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na
área de condomínios e locações. É autor do livro "Condomínios: Conheça
seus problemas", sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e
da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua
como síndica terceirizada
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