O
Código Civil (CC) determina que é direito dos moradores de condomínios “votar nas deliberações da
assembleia e delas participar, estando quite”. Em outras palavras,
a assembleia é o local exclusivo dos condôminos, e a participação depende de
que o morador esteja quite com a cota mensal do condomínio. Por participação,
entende-se que é aquele que interage na reunião, assim como quem simplesmente
está no recinto, escutando as discussões e tomando nota.
É bastante comum ver os moradores
inadimplentes participando das reuniões, porém, sem que o seu voto sobre
determinado assunto seja computado. E, quando se trata de vagas de garagem, a
prática tem sido dividir o sorteio dos locais entre os moradores em dois
blocos, deixando os inadimplentes ao final, em total segregação e infração ao
seu direito de propriedade.
O
devedor poderá ser impedido de participar das assembleias com base no CC, desde
que isso não impeça o exercício ao direito de propriedade, nem represente dupla
sanção. Conforme a política do prédio é dever informá-lo sobre a
impossibilidade de participar da reunião. Ou, contrariando o preceito legal,
deixá-lo participar, mesmo que inadimplente, e não computar o seu voto. O ideal
é que o devedor seja informado sobre a não computação de seu voto no momento em
que for assinar o livro de presença.
Ao condômino inadimplente a sanção é
a pecuniária, a qual engloba juros legais (1% ao mês), correção monetária e
multa moratória (2%). Caso a Convenção ou Regimento Interno do condomínio
estipulem sanção lateral, preterindo o devedor de escolha de vagas, o preceito
é nulo, porque contraria o direito de uso de partes comuns conforme sua
destinação e o próprio direito de propriedade. É o que prevê o artigo
1.335, parágrafo II do CC: “são direitos do condômino: II - usar das partes
comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos
demais compossuidores”.
Uma situação bastante comum é a forma
do sorteio em que os responsáveis pela gestão, como o síndico e a
administradora, sorteiam as unidades dentre os condôminos presentes, uma
a uma, para a escolha da vaga preferida por estes. É um mecanismo justo, e
neste caso, o devedor, mesmo que inadimplente, não poderá ser preterido de
escolher em igualdade de condições aos demais. Deixar para os inadimplentes as
vagas remanescentes é veemente impedimento ao exercício do direito de
propriedade, infringindo o Código Civil.
O sistema mais prático de realizar um
sorteio nas assembleias de condomínios é aquele através de uma tabela no
computador, a qual aleatoriamente mistura as vagas e unidades, permite testes
preliminares e auditoria. O sorteio mais conhecido como “nominal” das unidades,
em condomínios grandes, pode demorar várias horas, enquanto a escolha feita
através do sistema levará poucos segundos.
O
morador inadimplente pode ser impedido de votar na escolha da vaga, desde que
isso não represente que o mesmo seja aquinhoado com as piores. Ou seja, imputar
ao devedor uma dupla sanção, cobrando-o judicialmente com o multa, correção e
juros, e ainda puni-lo com o sorteio das piores vagas não é aconselhável para
os gestores de condomínios. O meio legal de cobrar o devedor não é impedi-lo do
uso de áreas comuns, mas o ingresso de medida judicial de cobrança para a
correta aplicação das sanções nos termos da lei.
Rodrigo Karpat - advogado especialista em Direito
Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do Karpat Sociedade de Advogados
– rodrigo@karpat.adv.br
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