Fiador e os compromissos na locação de imóveis

O artigo 835 do Código Civil de 2002 garante que: “O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor. ”

Mesmo com esse artigo do Código Civil dizendo que o fiador pode exonerar-se, o Artigo 39 da Lei 8.245/91 -Lei das Locações - descreve de outra forma, vejamos:“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”

Ora, como proceder, se tem um artigo que define de uma maneira e outro que determina outra? O entendimento anterior era de que a garantia que o fiador não sairia do compromisso de fiança dependeria da existência de uma cláusula no contrato de locação prevenindo que a fiança acabaria somente com a entrega das chaves e quitação do contrato por parte do locatário. Por outro lado, com os julgados após a nova interpretação do mencionado artigo 39 da Lei de Locações, o entendimento é de que a cláusula que impede a renúncia do fiador é nula. Ou seja, mesmo que nos contratos constem que o fiador tem de ficar com esse encargo até o final da quitação do contrato, o fiador desejando desonerar-se, ele pode exercer seus direitos constantes no artigo 832 do Código Civil de 2002.

Logicamente, que essa modalidade de fiança é ainda, uma das mais usadas em contrato de locação. Porém, quando algum parecer nesse sentido é suscitado à nossa banca Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados, mencionamos que já existem outras ferramentas disponíveis para que o locatário não tenha que depender de terceiros para fazer um contrato de locação, pois pode contar com o seguro fiança locatícia, pode optar por caução em dinheiro, ou ainda, por uma modalidade nova, instituída pela Lei 11.196/2005 que é a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.

Em 2006 a CVM – Comissão de Valores Mobiliários publicou a instrução n. 432, que em dentre outros artigos, define no artigo 5º a cessão fiduciária de cotas em garantia de locação imobiliária: I - será realizada mediante requerimento por escrito do cotista- cedente, acompanhado do termo de cessão fiduciária e de 1 (uma) via do contrato de locação, observado o disposto nos §§ 1º, 2º e 4º do art. 88 da Lei nº 11.196, de 2005; e II - será averbada pelo administrador do fundo no registro de cotistas a que se refere o art. 65, inciso I, alínea "a", da Instrução CVM nº 409, de 2004. § 1º A averbação de que trata o inciso I do caput constitui a propriedade resolúvel das cotas em favor do credor fiduciário, e as torna indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, na forma do § 3º do art. 88 da Lei nº 11.196, de 2005.

Com essas modalidades de garantias para a locação, o locatário não tem necessidade de recorrer a terceiros, que por suas vezes, não possuem qualquer garantia e benefício, apenas um compromisso de pagar, e ainda sequer podem alegar que seu bem imóvel destinado à moradia é bem de família, pois o título de fiador lhe tira esse benefício, respondendo à dívida da locação que afiançou com o bem de família.

Giovani Duarte Oliveira - advogado, especialista em Direito Processual Civil, especialista em Gestão Estratégica de Empresas e sócio do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados –giovani@duarteoliveira.adv.br