As diferenças dos sistemas de financiamento imobiliário no Brasil

O financiamento é um dos principais canais para o brasileiro conseguir o sonho de comprar sua casa própria. Atualmente, existem dois sistemas de financiamento imobiliário no Brasil: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Ambos possuem regras específicas e critérios de concessão distintos.

Para ilustrar uma das principais diferenças, vale citar uma decisão recente, do último dia 31 de agosto, na qual a Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5) reformou sentença do Juízo da 6ª Vara Federal da Seção Judiciária de Pernambuco para impedir a liberação de valores depositados em conta do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Esses recursos seriam utilizados para a amortização de saldo devedor de financiamento contratado pelo SFI na aquisição de apartamento avaliado, à época, em R$ 1,280 milhão.

Para tanto, como já havia se pronunciado em novembro de 2016, a Segunda Turma do TRF5 fundamentou que a utilização da conta do FGTS para a aquisição de imóveis somente é possível para financiamentos contratados pelo SFH.

O SFH é o mais conhecido, regulado pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e que se destina a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população. Além das entidades previstas no art. 8º da lei, integram o SFH na qualidade de agentes financeiros as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar.

Já o SFI é regulado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com os fundos respectivos. Além das entidades previstas no art. 2º da lei, podem operar no SFI as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Como decidido pela Segunda Turma do TRF5 – e esta talvez seja a principal diferença entre referidos sistemas –, as operações no âmbito do SFH permitem a utilização de valores depositados em conta do FGTS na compra de um imóvel, o que não acontece nas contratações pelo SFI.

Naquelas operações, os recursos do FGTS podem ser utilizados para: pagamento total ou parcial do valor de aquisição do imóvel construído ou em construção; pagamento parcial das prestações do financiamento; ou amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento.

Outra diferença relevante é que as operações no âmbito do SFH estão limitadas a juros de 12% ao ano para o custo efetivo máximo ao mutuário, que compreende juros, comissões e outros encargos financeiros. Essa limitação não existe nas contratações pela SFI, nas quais as taxas de juros são livremente pactuadas entre as partes.

Essa maior liberdade nas operações realizadas no âmbito do SFI também se reflete na ausência de um limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado, diferente do que se verifica no âmbito do SFH, que o restringe hoje em dia a R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Brasília e a R$ 800 mil para os demais estados do país.

Essa condição específica das operações do SFH, porém, sofrerá alteração a partir 1º de janeiro de 2019, quando entrará em vigor a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, do Banco Central do Brasil, que a padronizou para todos os estados da federação ao limite máximo de R$ 1,5 milhão.

A alteração em particular tem sido bem vista pelo mercado imobiliário. Por um lado, porque se entende que o consumidor – sobretudo da classe média – terá mais poder de compra ao poder financiar imóveis de valores mais elevados e, nessa medida, deverá haver um aumento da demanda. E, por outro, esse aumento de demanda exigirá das construtoras e incorporadoras novas ofertas de negócios, promovendo incrementos diretos e indiretos na economia, notadamente na geração de empregos.

Gustavo Milaré - advogado, mestre e doutor em Direito Processual Civil, sócio do escritório Meirelles Milaré Advogados

João Pedro Alves Pinto - advogado associado do escritório Meirelles Milaré Advogados